[성공체육관 노하우]대부분 상가임대차보호법 적용대상

[성공체육관으로 가는 첫걸음 - 7[편]아파트 밀집지역 개관 유의점 - 2편

넷째, 상가임대차보호법을 확인하라.

최경주 도장창업경영연구소 소장

대부분의 지도자들은 법에 대해 거부감을 많이 나타낸다. 하지만 지금 소개하는 상가임대차보호법(이하 임대차보호법)은 체육관을 운영하는 관장이라면 누구나 해당되는 사항이며, 실수할 경우 큰 금전적인 손실을 입을 수 있기 때문에 기본 상식만큼은 꼭 알아두어야 한다.

임대차보호법에 대해 간단히 설명하자면 임차인의 생업권 보장을 위해 주택임대차보호법과 같은 맥락으로 만들어진 서민을 위한 법이라 말할 수 있다. 임대차보호법은 △영업도중 건물주인의 횡포로 인해 계약기간 중도에 쫓겨나는 경우 △많은 돈을 들여 인테리어를 한 후 영업을 하게 되었지만 계약기간 만료 후 재계약을 체결해 주지 않아 금전적인 손실을 입게 되는 경우 △영업에 성공을 했음에도 불구하고 일방적으로 점포를 비워줄 것을 요청하여 영업권을 보호받지 못하는 경우 △운영 중인 점포의 건물이 경매 등의 법적절차를 밟게 되어 보증금을 모두 손실을 보는 경우 등 상가를 임차하여 영업을 하면서 발생될 수 있는 피해에 대해 법적인 제도를 마련하여 임차인을 보호해주는 중요한 법제도이다.

그렇다면 상가를 임차하여 영업하는 모든 사람들에게 해당되는 것일까? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 현재 운영하고 있는 전국에 각지의 체육관을 기준으로 수치를 잡아본다면 약 30%정도의 체육관은 관장 자신도 모른 채 상가임대차보호법에 적용받지 못하고 있는 것이다.

체육관 관장 10명 중 9명이 모르고 있는 상가임대차보호법 적용대상!

서울특별시 2억 4천만원이하, 수도권 중 과밀억제권역(서울 제외) 1억 9천만원이하, 광역시(인천광역시, 군 제외) 1억 5천만원이하, 그 밖의 지역 1억 4천만원이하 등 지역에 따라 적용대상은 차이가 있다. 위 전세가액을 초과하고 있는 체육관은 상가임대차보호법에 적용받지 못한다. 다시 말해 위에서 언급한 법적인 안전장치가 없는 것이다.

쉽게 설명하기 위해 예를 들어 위 전세가액을 살펴보도록 하자. 서울시 동대문구에서 운영하고 있는 체육관의 보증금이 5천만원+월세150만원+부가가치세15만원으로 가정했을 경우, 보증금 5천만원은 그대로 전세가액으로 환산해서 5천만원으로 인정되고, 월세 150만원은 국세청 평가기준 월세 10만원당 전세가 1000만원으로 환산해 1억 5천만원으로 환산되고, 부가가치세 15만원 역시 전세가 1천5백만원으로 환산하게 된다. 이를 모두 합치면 총 전세가액이 2억 1천5백만원이 되는 것이다. 그럼 서울특별시 기준 2억 4000만원에 미치지 못해 상가임대차보호법에 적용을 받게 되는 것이다. 다시 말해 서울특별시 2억 4천만원이하라는 뜻은 ‘보증금+월세+부가가치세를 전세가액으로 환산한 금원’을 말한다.

이러한 경우에는 임대차계약 체결 후 체육시설 업 신고증을 관할청으로부터 교부받아 관할 세무서에서 사업자등록을 신청할 때 상가확정일자를 받게 되면 그 날로부터 상가임대차보호법의 법적인 효력이 발생하게 된다. 지금 소개한 상가임대차보호법은 어느 날 갑자기 건물에서 쫓겨날 수 있는 일을 미리 예방해 줄 수 있는 아주 중요한 사항이기 때문에 꼭 체크해야 한다.

다섯째, 주변 프라자 상가를 파악하라.


이는 아파트 밀집지역에서 가장 많이 발생하는 골칫거리인데, 사전에 철저한 조사를 통한다면 피해를 최소한으로 줄일 수 있는 사항이다.

아파트 밀집지역 또는 아파트 단지 내 상가의 가장 큰 경쟁력은 독점력이다. 이는 과다한 경쟁을 하지 않아도 된다는 뜻이다. 하지만 초기 입점 시에 주변 프라자 상가 신축에 대해 철저히 조사하지 않는다면 인근 지역의 무분별한 체육관 개관으로 인해 수천만원 이상의 체육관 가치하락은 물론이고, 수련생들이 3/1정도씩 감소하게 되는 악영향이 발생할 수 있다.

아파트 밀집지역에서 체육관을 신규로 개관하거나 신도시개발로 인해 부지가 넓게 형성되어 있는 지역일 경우에는 상가를 계약하기 이전에 반드시 인근 지역의 도시계획원 또는 토지이용확인원 등을 체크해야 한다. 왜냐하면 향후 체육관이 입점할 수 있는 프라자 상가가 들어설 수 있는 자리가 있는지 여부를 확인해야 하기 때문이다. 만일 체육관이 들어설 수 있는 자리가 많거나 그로인해 내 체육관의 손실이 클 것이라는 판단을 한다면 아쉽지만 그 지역에서 체육관을 개관하는 것은 가급적 피해야 한다.

지역에 따라 수련생을 확보할 수 있는 최다인원과 최소인원이 정해져 있다. 하지만 최근 신도시와 같은 개발지역을 살펴보면 5개의 체육관만 있어야 할 지역에 9개 이상의 체육관이 운영되고 있는 것을 흔히 볼 수 있다. 대부분 이러한 지역의 공통점은 거의 70~80명 안팎의 수련생을 유지하게 되며, 그 만큼 경쟁력을 잃어가기 때문에 딱히 성공한 도장을 찾아볼 수 없다. 결국은 체육관 관장들끼리 모여서 임대인들만 배부르게 만들어주는 꼴이다.

아직까지는 체육관을 개관하고자 하는 예비관장이 전문가처럼 상권분석을 할 수 있을 만큼 전문적인 지식을 갖거나 경험을 가지고 있는 사람이 많지 않다. 그래서 무분별한 개관이 반복되게 되는데, 결국은 남에게 기대하기 보다는 자기 스스로 그러한 일이 발생될 수 있는 지역을 피해 체육관을 개관하는 방법밖에 없다.

*'성공체육관 노하우' 8편은 18일 연재 예정입니다.

[정리 = 신준철 기자 / sjc@mookas.com]

<ⓒ무카스미디어 / http://www.mookas.com 무단전재 및 재배포 금지>